Торгово-промышленной палатой проведена общественная экспертиза ещё одного проекта нормативно-правового акта

Торгово-промышленная палата Республики Узбекистан является уполномоченным органом по оценке влияния нормативно-правовых актов на предпринимательскую деятельность, проводит по ним общественную экспертизу и даёт заключения.

В частности, за прошедший период текущего года общественная экспертиза проведена по 185 проектам нормативно-правовых актов. 

Например, Палатой расмотрен проект постановления Кабинета Министров Республики Узбекистан «Об утверждении Положения о порядке оценки объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок, в связи с изъятием земельного участка, разработанный Агентством по управлению государственными активами Республики Узбекистан и дано следующее заключение общественной экспертизы (выписка):

1. Основанием для разработки данного проекта является Распоряжение Президента Республики Узбекистан от 3 августа 2019 года № Р-5491  «О дополнительных мерах по безусловному обеспечению гарантирования права собственности граждан и субъектов предпринимательства», в котором отмечается о необходимости принятия постановления, устанавливающего порядок изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд.

Исходя из этого, предлагается название проекта изложить в следующей редакции:

"ПОСТАНОВЛЕНИЕ КАБИНЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКА УЗБЕКИСТАН"

«Об утверждении Положения о порядке оценки объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок, в связи с изъятием земельного участка для государственных и общественных нужд».

Название Приложения к проекту необходимо изложить в следующей редакции:

"ПОЛОЖЕНИЕ"

«О порядке оценки объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок, в связи с изъятием земельного участка для государственных и общественных нужд».

2. В абзаце 2 п.1 проекта отмечается:

«1. Установить, что:

оценка объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу, а также права на земельный участок осуществляется по рыночной стоимости на момент, непосредственно предшествовавший принятию решения об изъятии земельного участка, или, когда известие о предстоящем изъятии не повлияло на его стоимость;».

Необходимо отметить, что вышеприведенный пункт изложен не понятно, что на практике может привезти к различному толкованию понятия «на момент, непосредственно предшествовавший принятию решения об изъятии земельного участка, или, когда известие о предстоящем изъятии не повлияло на его стоимость».

В связи с этим, представляется целесообразным п.4 Приложения к проекту изложить в следующей редакции:

«Определению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. При этом стоимость объекта оценки определяется на дату принятия решения об изъятии этого объекта, если до этого оценка объекта не проводилась по инициативе собственника».

3. В абзаце 5 п.1 проекта отмечается:

«заказчиком оценки объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу, а также права на земельный участок может выступить исключительно собственник или его доверенное лицо. При этом денежное вознаграждение за проведение оценки, подлежит возмещению со стороны хокимията или инвестора, выступающего инициатором изъятия земельного участка;».

Однако, согласно п.3 Указа Президента Республики Узбекистан от 1 августа 2018 года № 5495 «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан», «изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно в следующих целях:

предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания 
и функционирования свободных экономических зон;

выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров;

обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;

строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;

исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента Республики Узбекистан».

Как видно из вышеизложенного, инициатором изъятия земельного участка должно выступать государство в лице его уполномоченных органов, т.к изъятие земельного участка осуществляется для государственных и общественных нужд.

Вопрос отчуждения земельных участков для реализации инвестиционных проектов должен быть предметом обсуждения между потенциальным инвестором и собственником земельного участка (собственником имущества на данном участке земли). 

Следовательно, данный вопрос является предметом гражданско-правового регулирования.

По этой причине, рассматривать инвестора в качестве стороны, выступающего инициатором изъятия земельного участка, является не корректным.

В связи с этим, представляется целесообразным из абзаца 5 п.1 проекта слова «или инвестора» исключить.

4. Необходимо отметить, что ни в проекте, ни в Приложении к нему не указан порядок обжалования и пересмотра результатов оценки объекта.

В целях защиты прав и законных интересов субъектов данных правоотношений, представляется целесообразным предусмотреть в проекте порядок разрешения споров при несогласии сторон с результатами оценки.

5. Пункт 3 Приложения к проекту пересмотреть по мотивам, изложенным в п.2 настоящего Заключения.

6. В п.5 Приложения к проекту отмечается:

«Результаты проведения оценки объекта оценки оформляются отчетом об оценке. Отчет об оценке признается недействительным если в течение шести месяцев с даты его составления между инициатором и собственником объекта недвижимого имущества, не заключен нотариально заверенный письменный договор о компенсации в установленном законодательством порядке.»

В целях усиления гарантий прав и законных интересов собственников объектов недвижимого имущества, представляется целесообразным в п.5 Приложения слова «признается недействительным» заменить словами «теряет свою юридическую силу», а также дополнить абзацем следующего содержания:

«При последующей оценке объектов недвижимого имущества её стоимость не должна быть ниже предыдущей оценки».

7. В п.8 Приложения отмечается:

«Оценка производится после принятия Жокаргы Кенесом Республики Каракалпакстан или соответствующим Кенгашем народных депутатов решения об изъятии земельного участкаи до заключения нотариально заверенного письменного договора о компенсации.».

Однако, следует отметить, что данная норма ограничивает право собственника на проведение оценки имущества до принятия решения об изъятии земельного участка, в то время как, согласно ст.10 Закона «Об оценочной деятельности», «Право на проведение оценки является безусловным».

В целях обеспечения дальнейшего укрепления правовых гарантий и законных интересов собственников в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд представляется важным предусмотреть в проекте возможность использования отчетов об оценке, произведенных и до даты принятия решения об изъятии земельного участка с установлением срока действия отчета.

Также, в п.8 Приложения после слов «об изъятии земельного участка» дополнить словами «для государственных и общественных нужд».

8. В п.42 Приложения отмечается:

«Прибыль предпринимателя принимается в размере, равном ставке рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан, действующей на дату оценки.».

Однако, подобное изложение пункта делает совершенно не ясным регулятивное значение указанного в нем правила, так как становится непонятным для каких целей определяется прибыль предпринимателя.

В связи с этим, было бы целесообразно более конкретно раскрыть правило этого пункта и при этом иметь в виду требования ст.14 Гражданского кодекса Республики Узбекистан (Возмещение убытков).

Пресс служба ТПП